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„So elastisch wie eine Eisenbahnschwelle … ?“. (... oder wie Preisbildung im Einzelhandelsimmobilienmarkt funktioniert).

„... Der (Gesprächspartner) ist ja so elastisch wie eine Eisenbahnschwelle ...) war das „Lieblingszitat“ eines früheren Kollegen, wenn es um die Beurteilung der letzten Verhandlungen und die Kompromissbereitschaft, sprich Beweglichkeit der Verhandlungspartner ging, und das Ergebnis so gar nicht zufriedenstellend oder kompromissorientiert ausfiel.

Die Eisenbahnschwelle muss natürlich unbeweglich bleiben, damit wir sicher und stabil unsere Fahrt mit der Bahn genießen können. Im Wirtschaftsleben, und besonders im Handel – aber auch der Immobilienwirtschaft -, spielt Beweglichkeit oder besser ausgedrückt „Elastizität“ (auch im volkswirtschaftlichen Sinne) eine gewichtige Rolle. Warum dies so sein muss, soll nachfolgend erklärt werden.

Preise oder Verhandlungsergebnisse sind der Ausdruck eines Aufeinandertreffens von Angebot und Nachfrage.
Je nach Situation, Ausgangsbasis und Umfeldbedingungen kann das Ergebnis naturgemäß unterschiedlich ausfallen.
In der Volkswirtschaftslehre spricht man z.B. von preiselastischer Nachfrage, wenn die prozentuale Änderung der nachgefragten Menge größer als die prozentuale Änderung des Preises ausfällt (einfach erklärt : 100 Kästen Bier werden heute zu einem Preis von 10.-/Kasten verkauft. Sinkt der Preis auf 9.-/Kasten (-10%) und steigt die Nachfrage auf 112 (+12%), spricht man von elastischer Nachfrage, zudem steigt der Umsatz von 10.- x 100 = 1.000.- auf 9.- x 112 = 1.008.-).
Demgegenüber gibt es auch eine Preiselastizität des Angebotes. Diese misst die Empfindlichkeit der angebotenen Menge im Hinblick auf eine Änderung des Preises.

In welchem Stadium befanden sich die Einzelhandelsimmobilienmärkte bislang ?

Stieg die Nachfrage (z.B. durch Expansionsbegehren der Filialbetriebe), stiegen auch die Preise, je nach Angebotssituation mehr oder minder stark. Diese Entwicklung bezeichnet man als sehr elastische Preisreaktion.

In Spitzenzeiten hatte sich diese Situation bis zu einer sogenannten anormalen Elastizität ausgebildet, d.h. selbst zu höheren Preisen ist die Nachfrage gestiegen, wie man es z.B. im Bereich der limitierten, hoch nachgefragten Luxusgüter sehen kann (und vielleicht ist eine weitere Filiale in einem Handelsbetrieb einfach auch nur ein Luxusgut, und aus diesem Grunde vergleichbar ?).

Diese Situation war und ist für die Anbieter von Flächen ein Traum (gewesen)…

… wären da nicht Einflüsse, die die Situation umkehren können, wie es derzeit in Zeiten von „Corona“ passiert.

Die Nachfrager fallen weg (durch Rückgang der Expansionsziele oder noch dramatischer durch Insolvenzen und notwendiger Portfoliobereinigungen).
Die Anbieter von Flächen werden versuchen freigewordene Menge an (Flächen-)Einheiten über eine pure Preisreduktion auszugleichen versuchen oder möglichst weniger Flächenangebot dem Markt zur Verfügung stellen.

Die Nachfrageseite reagiert trotzdem zunächst eher verhalten. Wir befinden uns im Zweifel bereits in einer Phase unelastischer Reaktionen.
Die Marktänderung von elastisch hin zu unelastisch vollzieht sich demnach relativ schnell…

Würde zu keinem angebotenen Preis die Fläche vermarktet werden, spricht man von vollkommener unelastischer Reaktion.

Das wäre ein Drama, da eine angemessene Preisbildung kaum stattfinden wird. Aber in dieser Situation könnte sich der aktuelle Einzelhandelsimmobilienmarkt bereits befinden.
Je nach Art und Intensität von Substitutionsangeboten könnte sich die Situation noch verschärfen bzw. es ist kaum abzusehen, wie lange sich dieser Zustand halten könnte.

Ein Versuch dies an einem konkreten Beispiel zu erläutern :

Wie verhält sich die Elastizität der Mietpreise in einem Shopping-Center mit einer Größe von 30.000qm und einem Mietpreisniveau von 50.-/qm, wenn

a.

1.500qm auf den Markt (z.B. durch Leerstand) kommen und der Eigentümer max. bereit ist einen Nachlass von 5.-/qm zu gewähren ?

b.

Von Mietinteressenten weitere 1.500qm nachgefragt werden und dabei wären einen Mietaufschlag von +2.-/qm zu akzeptieren ?

Berechnungsformel :
Mengenänderung / Preisänderung  X (bisheriger) Preis/Menge

Ergibt sich ein Wert >1 spricht man von elastischer Nachfrage, bei einem Wert <1 von unelastischer Nachfrage.

Lösung zu a.

1.500qm (Leerstand) / -5.-/qm (Preisänderung)
X 50.-/qm / 30.000qm = 0,5

Unelastisch, da Wert < 1.

Lösung zu b.

+ 1.500qm (Mietinteressent) / +2.-/qm (Preisänderung)
X 50.-/qm / 30.000qm = 1,25

Elastisch, da Wert > 1.

Sollten sich in dieser Situation noch Substitutionsmöglichkeiten ergeben (z.B. durch Absatzalternativen per Internet) kann der Preis noch elastischer reagieren (z.B. Preisänderung nur +1.-/qm, ergibt eine Elastizität von 2,5 … (1.500qm/1.-/qm x 50.-/qm/30.000qm))

Das ist alles in allem viel Mathematik, Theorie und Volkswirtschaft, es soll aber die Reagibilität der Marktsituation aufzeigen und verdeutlichen wie sensibel und schnell die Märkte reagieren können und werden.

Doch welcher Preis wird wohl angemessen sein um Reaktionen, sprich Abschlüsse, am Markt feststellen zu können ?

Allgemein betrachtet ist das oben erwähnte System der Preiselastizitäten darauf ausgerichtet einen Preis zu finden, der von sich unbekannten Anbietern und Nachfragern ausgeht.
Um also das Risiko einer solchen Preisfindung mit mir noch unbekannten Marktteilnehmern zu umgehen, verbleibt zunächst einzig und allein die Chance sich mit den bestehenden Nachfragern, d.h. den bestehenden Mietern, auf ein einvernehmliches Preisniveau zu einigen.
Dies bedingt allerdings ein wirkliches Verständnis der aktuellen Situation von Angebot und Nachfrage und – viel wichtiger - dem Willen und Akzeptanz einer Veränderung des Preisniveaus (was ohnehin geschehen wird).
Eine kooperative, zielgerichtete Zusammenarbeit von Vermieter und Mieter zur Stimulierung der Kunden und damit der Handelsimmobilien unterstützt dies ebenso.
Trotz drohender „unelastischer“ Preise bedarf es also einer unbedingten, „elastischen“ Reaktion der Verhandlungspartner.

Eine weitere Lösungsmöglichkeit der Angebotsseite – also der Immobilienwirtschaft – könnte auch darin liegen sich von „Un-Elastizität“ zu lösen und zu versuchen mit flexibleren (und um in der Sprache zu bleiben „elastischeren“) Angeboten der Situation entgegenzuwirken.

Die Angebotsseite ließe sich steuern indem man z.B. die vielen Neuentwicklungsprojekte zu Gunsten anstehender Veränderungen von Bestandsobjekten zeitlich nach hinten stellt.
Dazu sollten sich neue Nutzungsvarianten entwickeln, die der bisherigen nicht mehr entsprechen – das Zauberwort lautet „Konversion“, d.h. Umnutzung von z.B. Retail in Büro oder Logistik, Hotel in Wohnungen usw.

Wenn sich die Nachfrageseite durch neue, international agierende Marktteilnehmer, neue Konzeptideen, dem Erhalt bestehender Nutzer durch Vermeidung von Insolvenzen und eine gute Stimmung am Markt – durch die Anbieter - ebenfalls stimulieren ließe, könnte sich die so wichtige Balance von Angebot von Nachfrage auf einem für beide Seiten zwar neuen, aber angemessenen Niveau wieder einstellen.  

In Summe mag die Preisgestaltung eine wichtige Rolle spielen, es dürften aber viel mehr , Kreativität, Einfühlungsvermögen, Sensitivität, neue Nutzungsformen und alternative Lösungsansätze die Zukunft von Handelsimmobilien gestalten.

Der „Zug“ fährt also nur weiter, wenn man eben nicht unbeweglich wie eine Eisenbahnschwelle ist … .

Alles verstanden ? (;-)

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Quellen : Bilder und Grafiken aus „Wikipedia : Preiselastizität)

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